Ngày 29/6/2024, Quốc hội đã thông qua Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. Theo đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 với nhiều thay đổi, hứa hẹn sẽ tác động mạnh mẽ tới thị trường bất động sản. Trong phạm vi bài viết này, Talent Law Firm sẽ tư vấn các điểm mới đáng chú ý của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
1. Đặt cọc mua nhà ở hình thành trong tương lai không quá 5% giá bán
Căn cứ khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai từ bên đặt cọc khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Theo đó, nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai chỉ được đưa vào kinh doanh khi có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất; giấy phép xây dựng; thông báo khởi công xây dựng công trình; giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật,…
Như vậy, từ ngày 01/08/2024, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình hình thành trong tương lai.
2. Giảm số tiền thanh toán trước khi thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
Căn cứ Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định chế độ thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai như sau:
- Việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, công trình xây dựng cho bên mua; trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
- Việc thanh toán trong thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số tiền thanh toán trước cho bên cho thuê mua không quá 50% giá trị hợp đồng. Số tiền còn lại được tính thành tiền thuê để trả cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng.
- Nếu bên mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên bán, cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua.
3. Chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận tiền thanh toán phải thông qua ngân hàng
Theo khoản 2 Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.
Đối với các trường hợp cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc dưới mức quy mô nhỏ thì không bắt buộc thanh toán thông qua ngân hàng.
4. Thay đổi mới về điều kiện kinh doanh môi giới bất động sản
Căn cứ khoản 1 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định tại khoản 5 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
- Phải có quy chế hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản.
- Phải có cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động theo quy định của Chính phủ.
- Có tối thiểu 01 cá nhân có chứng chỉ môi giới bất động sản.
- Trước khi hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản gửi thông tin về doanh nghiệp đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi thành lập doanh nghiệp để được đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.
Ngoài ra, tại khoản 2 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện môi giới bất động sản như sau:
- Có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản;
- Phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.
Như vậy, từ ngày 01/08/2024, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải hành nghề trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản như sàn giao dịch bất động sản hoặc công ty môi giới bất động sản. Đồng nghĩa với việc cá nhân không được hành nghề môi giới bất động sản tự do, độc lập như trước đây.
Trên đây là nội dung tư vấn của Talent Law Firm về các điểm mới của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có hiệu lực từ ngày 01/8/2024, trường hợp có bất cứ thắc mắc nào cần được giải đáp, vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật của Talent Law Firm thông qua số hotline 1900 8637 để được tư vấn và hỗ trợ.
Nội dung được kiểm duyệt bởi: Tập thể Luật sư của Talent Law Firm.
Bài viết liên quan: