Xử Lý Tài Sản Thế Chấp Là Quyền Sử Dụng Đất Đã Hết Thời Hạn Sử Dụng: Quy Định Pháp Luật

Trong hoạt động tín dụng, quyền sử dụng đất là tài sản bảo đảm phổ biến. Tuy nhiên, nếu quyền sử dụng đất đã hết thời hạn sử dụng, việc xử lý thế chấp sẽ thực hiện ra sao? Ngân hàng có quyền phát mại tài sản này không và người sử dụng đất cần làm gì để đảm bảo quyền lợi?

Quyền sử dụng đất đã hết thời hạn có được xử lý thế chấp không? Bài viết phân tích quy định pháp luật, rủi ro pháp lý và giải pháp thực tế cho các bên.

Tình huống pháp lý:

Trong vụ án tranh chấp hợp đồng tín dụng, tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất nông nghiệp đã hết thời hạn sử dụng đất ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp này, Tòa án giải quyết tài sản thế chấp như thế nào?

Để làm rõ vấn đề trên, Công ty Luật Talent (Talent Law Firm) có ý kiến pháp lý như sau:

Theo khoản 1 Điều 45 của Luật Đất đai năm 2024 quy định:

“Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

d) Trong thời hạn sử dụng đất;

đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Như vậy, tại thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp, nếu tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất nông nghiệp đã hết thời hạn sử dụng ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép tiếp tục sử dụng đất thì không đủ điều kiện để giao kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Trường hợp này, Toà án xác định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu khi có yêu cầu.

Trường hợp khi ký kết hợp đồng thế chấp, quyền sử dụng đất nông nghiệp vẫn còn thời hạn sử dụng nhưng khi giải quyết tranh chấp thì hết thời hạn sử dụng ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Tòa án cần có văn bản đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho biết quyền sử dụng đất đã thế chấp này có được gia hạn hay không. 

Nếu quyền sử dụng đất được gia hạn mà không phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất theo quy định, Tòa án công nhận hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tiếp tục xử lý tài sản thế chấp theo quy định pháp luật. 

Nếu quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp được gia hạn thì Tòa án xác định hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng không còn và tuyên bố chấm dứt hợp đồng thế chấp theo khoản 5 Điều 422 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Dịch vụ pháp lý của Talent Law Firm về lĩnh vực tố tụng dân sự:

• Tư vấn và đại diện giải quyết tranh chấp đất đai, đặt cọc, thế chấp, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, di chúc, thừa kế nhà đất.
• Tư vấn và đại diện giải quyết tranh chấp về định giá, đấu giá, môi giới, sàn giao dịch tài sản.
• Tư vấn và đại diện giải quyết tranh chấp về chứng khoán, các hoạt động tài chính, tín dụng.
• Tư vấn và đại diện giải quyết tranh chấp trong hoạt động xây dựng, thương mại điện tử, sở hữu trí tuệ.
• Tư vấn và đại diện giải quyết tranh chấp giữa các thành viên, cổ đông, nhóm cổ đông trong công ty và tranh chấp về quyền quản lý, điều hành công ty.
• Tư vấn và đại diện giải quyết tranh chấp trong hoạt động đầu tư, kinh doanh thương mại.
• Tư vấn và đại diện giải quyết tranh chấp lao động, hôn nhân gia đình.
• Tư vấn và đại diện giải quyết tranh chấp dân sự.
• Tư vấn và đại diện giải quyết tranh chấp trong lĩnh vực hành chính.

Trên đây là nội dung tư vấn của Talent Law Firm, trường hợp có bất cứ thắc mắc nào cần được giải đáp, vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật của Talent Law Firm thông qua số hotline 1900 8637 để được tư vấn và hỗ trợ.

Nội dung được kiểm duyệt bởi: Tập thể Luật sư của Talent Law Firm.