Ngày 29/6/2024, Quốc hội đã thông qua Dự thảo Luật Nhà ở 2023 với 13 chương, 198 Điều và hiệu lực Luật Nhà ở 2023 từ 01/8/2024. Về cơ bản Luật Nhà ở 2023 vẫn kế thừa hầu hết nội dung của Luật Nhà ở 2014, song cũng có nhiều điểm mới của Luật Nhà ở 2023 nổi bật. Trong phạm vi bài viết này, Talent Law Firm sẽ tư vấn một số thay đổi quan trọng được quy định tại Luật Nhà ở mới nhất 2023 này.
1. Cho phép cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho chung cư mini
Điều 57 Luật Nhà ở có quy định cá nhân muốn xây chung cư mini (nhà ở từ 2 tầng trở lên, tại mỗi tầng có các căn hộ, hoặc từ 2 tầng và quy mô 20 căn hộ trở lên) để bán, cho thuê sẽ phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định tại Điều 35 Luật Nhà ở 2023.
Căn hộ đủ điều kiện sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về đất đai, được bán, cho thuê mua, cho thuê theo quy định của Luật Nhà ở 2023, pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Ngoài ra, việc đầu tư chung cư mini để cho thuê phải đáp ứng yêu cầu về xây dựng do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành. Khu nhà phải đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật và phải đáp ứng yêu cầu về đường giao thông để phương tiện chữa cháy thực hiện nhiệm vụ chữa cháy tại nơi có nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân.
Như vậy, Luật Nhà ở (sửa đổi) mới ban hành đã có cơ sở pháp lý công nhận quyền sở hữu riêng lẻ từng căn hộ chung cư mini thông qua việc cấp giấy chứng nhận và cho phép được bán, cho thuê mua, cho thuê theo luật định.
2. Không còn quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư
Cụ thể, theo Điều 58 Luật Nhà ở 2023 không quy định thời hạn sở hữu, mà chỉ quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư. Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, có nguy cơ sập đổ phải phá dỡ, thì giá trị nhà ở không còn nhưng giá trị quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài và người dân vẫn còn đó, và làm căn cứ để được bồi thường. Có thể nói, việc không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư là hoàn toàn hợp lý. Bởi quyền sở hữu cần được bảo hộ vĩnh viễn trừ khi được chuyển giao, chấm dứt theo các trường hợp được luật định về vấn đề xác lập, chấm dứt quyền sở hữu.
Chưa kể, nếu quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư có thể sẽ gây ảnh hưởng lớn đến tâm lý người mua nhà chung cư, bởi không có một cơ chế nào để đảm bảo an toàn cho người mua chung cư. Khi bỏ ra một số tiền lớn nhưng chỉ sở hữu một tài sản trong hữu hạn sẽ khiến người mua có tâm lý e ngại, lo lắng về mức độ rủi ro khi sở hữu nhà chung cư, từ đó gây ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.
3. Xây nhà lưu trú cho công nhân khu công nghiệp
Khác với Luật Nhà ở năm 2014, Luật Nhà ở 2023 đã bổ sung thêm một số đối tượng nhà ở như nhà ở lưu trú cho công nhân trong khu công nghiệp, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở thuộc tài sản công,…
Theo đó, việc bổ sung nhà ở lưu trú cho công nhân trong khu công nghiệp cho thấy Luật mới đã quan tâm nhiều hơn đến nhu cầu bức thiết về lưu trú của công nhân trong các khu công nghiệp ở Việt Nam hiện nay.
Theo đó, căn cứ tại khoản 8 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 có quy định nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp là công trình xây dựng được đầu tư xây dựng trên phần diện tích đất thương mại, dịch vụ thuộc phạm vi khu công nghiệp theo quy định của pháp luật về quản lý khu công nghiệp để bố trí cho cá nhân là công nhân thuê trong thời gian làm việc tại khu công nghiệp đó theo quy định của Luật Nhà ở 2023.
4. Quy định cưỡng chế di dời khỏi nhà chung cư diện phải phá dỡ
Căn cứ Điều 74 Luật Nhà ở 2023 quy định trường hợp quá thời hạn di dời theo quyết định di dời của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư không thực hiện việc di dời thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định cưỡng chế di dời.
Quyết định cưỡng chế di dời bao gồm các nội dung chủ yếu sau đây:
- Tên và địa chỉ của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư phải cưỡng chế di dời;
- Thời gian thực hiện cưỡng chế di dời;
- Địa điểm bố trí chỗ ở tạm thời;
- Phương thức cưỡng chế di dời;
- Kinh phí thực hiện cưỡng chế di dời;
- Trách nhiệm của cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan trong việc thực hiện cưỡng chế di dời.
Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà chung cư có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc cưỡng chế di dời theo quyết định cưỡng chế di dời của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
5. Sửa đổi bổ sung nguyên tắc bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội
Trước hết, Theo Điều 76 Luật Nhà ở 2023 đã sửa đổi và bổ sung thêm 01 nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội so với Luật Nhà ở năm 2014 là doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp.
Ngoài ra, tại Điều 89 Luật Nhà ở 2023, bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở.
Trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán.
Cũng trong thời hạn 05 năm, bên mua, thuê mua chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng.
Trên đây là nội dung tư vấn của Talent Law Firm về những quy định mới của Luật Nhà ở hiện hành, trường hợp có bất cứ thắc mắc nào cần được giải đáp, vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật của Talent Law Firm thông qua số hotline 1900 8637 để được tư vấn và hỗ trợ.
Nội dung được kiểm duyệt bởi: Tập thể Luật sư của Talent Law Firm.
Bài viết liên quan: